Abolition de la valeur locative : Quel impact sur les rénovations immobilières et les finances des propriétaires ?

La réforme de l’imposition immobilière en Suisse suscite de nombreux débats. Parmi les mesures phares, la suppression de la valeur locative soulève des questions cruciales, notamment en ce qui concerne son effet sur les rénovations immobilières et les finances personnelles des propriétaires. Cette réforme, discutée depuis plusieurs années, a été relancée par le Conseil des États en 2023 et est actuellement en phase d’examen parlementaire. Elle vise à supprimer l’imposition de la valeur locative pour les propriétaires occupants, tout en mettant fin à certaines déductions fiscales pour les travaux d’entretien et de rénovation énergétique. En tant qu’experts du secteur, Génésis Immobilier vous éclaire sur les conséquences possibles pour les propriétaires et investisseurs.

Comprendre la valeur locative et sa suppression

Actuellement, la valeur locative est un revenu fictif imposé aux propriétaires occupant leur propre bien. Cette mesure est compensée par diverses déductions fiscales, notamment celles liées aux frais d’entretien et aux rénovations énergétiques. La réforme prévoit la suppression de cette imposition, mais également celle des déductions pour les travaux d’entretien et d’amélioration énergétique sur les résidences principales et secondaires.

Un impact direct sur les décisions de rénovation

1. Moins d’incitations fiscales pour les propriétaires

L’une des principales conséquences de cette réforme est la suppression des incitations fiscales pour la rénovation des logements occupés par leurs propriétaires. Jusqu’à présent, ces déductions encourageaient les investissements dans l’entretien et la modernisation des biens immobiliers. Sans elles, certains travaux pourraient être reportés ou annulés, notamment ceux liés à l’efficacité énergétique.

2. Un marché des rénovations en mutation

Malgré la fin des déductions fiscales, la dynamique du marché immobilier pourrait continuer à favoriser certaines rénovations. Dans les cantons où les prix immobiliers sont élevés, comme Genève et Zoug, les propriétaires restent enclins à investir dans l’amélioration de leurs biens afin de maximiser leur valeur. À l’inverse, dans des régions où la valorisation est plus modérée, les rénovations non essentielles pourraient être différées.

Conséquences sur les finances personnelles des propriétaires

Outre les rénovations, cette réforme a un impact significatif sur la gestion financière des propriétaires :

1. Une pression fiscale allégée pour certains

En supprimant la valeur locative, la réforme réduit le revenu imposable des propriétaires occupants, ce qui peut alléger leur charge fiscale, notamment pour ceux ayant déjà remboursé leur emprunt hypothécaire. Cela pourrait améliorer leur capacité d’épargne et d’investissement à long terme.

2. Une moindre attractivité de l’endettement immobilier

Actuellement, les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable. Avec la réforme, cette déduction serait également supprimée, ce qui pourrait réduire l’intérêt d’un endettement élevé. Cela pourrait inciter certains ménages à accélérer le remboursement de leur prêt plutôt que d’investir dans de nouveaux biens immobiliers.

3. Une possible revalorisation du marché immobilier

Avec un allègement fiscal pour les propriétaires occupants, la demande pour l’accession à la propriété pourrait augmenter. En conséquence, les prix de l’immobilier pourraient être soutenus, voire progresser dans certaines régions, renforçant l’attrait du marché résidentiel.

4. Un arbitrage entre rénovation et revente

Avec la fin des déductions fiscales sur l’entretien, certains propriétaires pourraient hésiter à entreprendre des rénovations coûteuses et privilégier la revente à la rénovation. Cette tendance pourrait accentuer le renouvellement du parc immobilier et dynamiser le marché des transactions.

La rénovation énergétique en danger ?

L’abolition de la valeur locative s’accompagne de la suppression de la déduction fiscale pour les travaux de transition énergétique au niveau fédéral. Cette décision pourrait ralentir l’adoption de solutions durables telles que le remplacement des chauffages fossiles ou l’isolation thermique.

1. Un allongement des périodes d’amortissement

Les projets de rénovation énergétique, qui étaient autrefois rentables grâce aux incitations fiscales, pourraient devenir moins attractifs. Par exemple, l’installation d’une pompe à chaleur combinée à une isolation renforcée nécessitera plus de temps pour être amortie. Cela risque d’entraver l’objectif de neutralité carbone du secteur immobilier suisse.

2. Des subventions comme solution compensatoire ?

Pour contrer cet effet, les cantons pourraient maintenir leurs propres incitations fiscales ou augmenter les subventions pour les rénovations énergétiques. Cependant, une hausse des subventions de 80 à 150 % serait nécessaire pour compenser totalement la suppression des déductions fiscales. Un tel financement impliquerait une augmentation des taxes, notamment sur le CO2, ce qui reste incertain.

Quelles perspectives pour les propriétaires et investisseurs ?

Si cette réforme est adoptée, les propriétaires devront adapter leur stratégie d’investissement. Plusieurs pistes peuvent être envisagées :

• Optimiser les rénovations avant la suppression de la déduction fiscale : Un « sprint » de travaux pourrait avoir lieu avant l’entrée en vigueur de la réforme.

• Se tourner vers les incitations cantonales : Certains cantons pourraient maintenir des aides pour les travaux énergétiques.

• Valoriser autrement les biens immobiliers : Dans un marché concurrentiel, la qualité et la modernisation des biens restent des atouts.

• Réajuster leur stratégie d’endettement : Avec la fin des déductions sur les intérêts hypothécaires, le choix entre rembourser plus vite ou investir ailleurs devient stratégique.

Conclusion

L’abolition de la valeur locative transformera le paysage immobilier suisse. Si elle réduit certaines incitations à la rénovation, elle ne freine pas totalement les investissements dans la modernisation des biens, notamment dans les zones à forte demande. Par ailleurs, elle aura un impact plus large sur la gestion financière des propriétaires, en modifiant leur fiscalité, leur stratégie d’endettement et leurs décisions de rénovation ou de revente. Pour les propriétaires et investisseurs, l’anticipation et l’adaptation seront les clés d’une transition réussie.

Chez Génésis Immobilier, nous vous accompagnons dans vos décisions stratégiques en matière d’achat, de vente et de rénovation. Contactez-nous pour une expertise sur mesure et une valorisation optimale de votre patrimoine immobilier !